背靠国资深耕开发业务，投资重新聚焦西安高新区。天地源隶属于西安高新区管委会,深耕地产开发三十余年来，公司累计入驻城市超15个，但随着近年来行业面临结构性调整，公司投资范围主动收缩，拿地重新聚焦大本营西安高新区，2022至今累计新获取3个项目，均位于西安高新区，投资确定性增强。
销售业绩逆势增长，土地储备多位于西安高新区。2020年公司合同销售金额首次突破100亿元，并在行业下行周期中连续三年维持百亿规模。截至2023年Q3，公司累计实现销售额82.9亿元，同比+1.1%（行业同比-4.6%），销售业绩逆势增长。截至2023年Q3，公司剩余可售面积155.5万㎡，对应可售货值约322.6亿元，能够覆盖2022年销售金额3.0倍。
西安高新区基本面稳固，楼市表现坚挺。西安高新区主导高新技术产业，成功吸引华为、三星等高新行业龙头入驻，产业高地优势显著。高新区GDP占全市比例由2017年的16.4%稳定提高至2022年的27.0%，区域基本面稳健，经济活力充沛，高新区企业与从业人员不断增加，区域内购房需求具备保障。截至2023年11月，高新区新房均价22306元/㎡，房价较为坚挺。
营收蓄水池维持高位，盈利能力恢复可期。截至2023年Q3，公司实现营收52.1亿元，同比+32.8%，全年营收有望突破新高，且公司合同负债与预收账款累计137.4亿元，覆盖2022年营收1.3倍，业绩蓄水池维持高水位。2022年前公司毛利率，领跑全行业，但2023年公司进入高地价项目结转周期，盈利能力短期承压，公司毛利率与净利率较年初分别下滑13.2pct/6.4pct至11.6%/0.2%，实现归母净利371.06万，同比-94.53%。
定增加速落地将助力优化负债结构。截至2023Q3，公司现金短债比1.36，剔预资产负债率81.5%，净负债率170.3%，除现金短债比符合三道红线要求外，其余指标优化空间较大，公司负债结构位于“橙档”。公司融资渠道畅通，但平均融资成本与行业主流房企相比仍然较高。2023年10月21日，公司定增申请获股东大会通过，拟向不超过35名机构投资者、境内自然人定增募资不超12.5亿元，定增实施后公司负债结构或将得以改善。
盈利预测与投资建议：公司所深耕区域基本面良好，盈利能力有望恢复，销售业绩逆势增
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